Красивого фасада и подходящей планировки недостаточно, чтобы уверенно купить загородный дом. До аванса важно проверить продавца, сведения ЕГРН, границы и статус участка, фактическое состояние здания и подключение коммуникаций. Этот чек-лист поможет последовательно оценить готовый дом с участком ИЖС и подготовиться к безопасной сделке.
Убедитесь, что дом и участок зарегистрированы
Попросите свежие выписки из ЕГРН отдельно на дом и землю. В документах следует сопоставить адреса, кадастровые номера, площади, вид права, правообладателя, ограничения и обременения. Для дома важно назначение «жилой дом», а для участка — категория земли и вид разрешённого использования.
ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» относится к участку и сам по себе не подтверждает законность находящегося на нём здания. Дом должен стоять на кадастровом учёте, быть зарегистрирован как недвижимость и совпадать с фактическим объектом. Если на участке есть гараж, баня или иная капитальная постройка, уточните её статус и включается ли она в сделку.
С 1 марта 2025 года переход права на земельный участок не зарегистрируют, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Поэтому отметка о том, что границы не установлены в соответствии с требованиями законодательства, — не формальность, а препятствие для сделки. Росреестр также разъясняет, что переход прав на участок и расположенные на нём объекты оформляется одновременно.
|
Что сопоставить
|
Где смотреть
|
На что обратить внимание
|
|
Собственник и право
|
Выписки ЕГРН на дом и участок
|
Один ли продавец владеет обоими объектами, нет ли долей
|
|
Обременения
|
Разделы выписки об ограничениях
|
Ипотека, арест, аренда, сервитут, запрет регистрации
|
|
Характеристики дома
|
ЕГРН, технический план, осмотр
|
Площадь, этажность, контур и назначение
|
|
Характеристики земли
|
ЕГРН и НСПД
|
Площадь, границы, категория, ВРИ, зоны ограничений
|
|
История права
|
Документ-основание и выписка о переходе прав
|
Как и когда продавец получил объекты
|
Проверьте продавца и его полномочия
Данные продавца должны соответствовать сведениям о правообладателе. С 1 марта 2023 года персональные данные собственника-физлица не показываются третьим лицам в общедоступной выписке без его согласия. Поэтому попросите владельца самостоятельно заказать выписку с персональными данными либо открыть их для третьих лиц. Электронный документ нужно передавать вместе с файлом электронной подписи, а его подлинность можно проверить через государственный сервис.
Изучите документ, на основании которого возникло право. Если недвижимость приобреталась в браке, проверьте необходимость нотариального согласия супруга. При действующей ипотеке потребуется согласованный с залогодержателем порядок снятия обременения или согласие на продажу.
Когда продавцом выступает застройщик, юридическое лицо или ИП, сверьте ИНН, ОГРН, статус организации и полномочия подписанта. Сервис ФНС «Прозрачный бизнес» показывает актуальные сведения из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, руководителя, адрес, виды деятельности и отметки о недостоверности данных. Реквизиты компании в договоре должны полностью совпадать с реестром.
Изучите участок, подъезд и ограничения
Найдите участок на публичной кадастровой карте НСПД: там видны границы, категория земли, ВРИ и учтённые зоны ограничений. Карта носит справочный характер, поэтому для сделки ориентируйтесь на выписку ЕГРН.
Сопоставьте границы на карте с фактическим забором и расположением дома. Если есть заметное расхождение, закажите выезд кадастрового инженера до покупки. Одновременно выясните, не пересекает ли дом границу участка и обеспечен ли законный проезд к недвижимости. Если подъезд проходит через чужую землю, должны быть понятны основание пользования дорогой и зарегистрированные права или сервитуты.
Охранная зона линии электропередачи, газопровода, водного объекта или другая ЗОУИТ не всегда запрещает покупку. Однако она может ограничивать строительство, посадки и размещение дополнительных объектов. Если планируете баню, гараж, террасу или реконструкцию, заранее проверьте правила землепользования и застройки и допустимые параметры.
Сверьте документы с реальным домом
Пройдите дом вместе с техническим планом или поэтажной схемой. Пристроенная веранда, дополнительный этаж, перенесённые стены или капитальная котельная могут изменить характеристики объекта. Существенные расхождения нужно устранить до сделки либо письменно оценить их юридические и финансовые последствия со специалистом.
Для недавно построенного дома попросите документы о завершении строительства и регистрации по применявшейся процедуре. Комплект зависит от даты и основания учёта. Адрес и подключённое электричество не заменяют регистрацию права.
Что проверить при техническом осмотре
Банковская оценка не заменяет строительную экспертизу: оценщик определяет стоимость залога, а технический специалист ищет дефекты.
- фундамент, цоколь, стены и перекрытия — трещины, деформации и следы влаги;
- кровлю и водостоки — протечки, состояние утепления и отвод воды от дома;
- окна, двери и тепловой контур — продувания, промерзание и конденсат;
- вентиляцию, отопление и котельную — работоспособность и соответствие проекту;
- электрику — выделенную мощность, защитную автоматику, заземление и качество монтажа;
- водоснабжение и канализацию — источник воды, давление, анализ воды, септик и доступ для обслуживания;
- отделку и комплектацию — соответствие предложению, смете и спецификации.
Проверьте коммуникации и правила посёлка
Подключение коммуникаций должно подтверждаться документами и осмотром. Запросите договоры, технические условия, акты, мощность электричества, источник воды, тип канализации и отопления. Снимите показания счётчиков.
Выясните, кому принадлежат дороги и общие объекты. Попросите договор с управляющей организацией, перечень услуг и расчёт платежей. Проверьте обслуживание сетей и круглогодичный подъезд.
Все обещания, важные для решения о покупке, лучше перенести из презентации в договор, приложение или спецификацию: материал стен, вариант отделки, сантехника, оборудование котельной, забор, благоустройство и срок устранения недостатков.
Закрепите условия в договоре и выберите безопасный расчёт
В договоре однозначно опишите дом и участок: кадастровые номера, площади, цену и имущество. Укажите передачу ключей, состояние объекта, устранение дефектов и снятие обременений. Остающееся оборудование перечислите в приложении и акте.
Право собственности возникает после внесения записи в ЕГРН, а не в момент передачи аванса или подписания договора. Для расчёта можно использовать аккредитив или другой согласованный банковский механизм, при котором продавец получает деньги после регистрации перехода права и выполнения указанных условий. Перед подачей документов ещё раз проверьте актуальные сведения ЕГРН.
Короткий чек-лист перед авансом
1. Получены выписки ЕГРН на дом и участок.
2. Продавец и его полномочия подтверждены.
3. Границы участка внесены в ЕГРН и совпадают с фактическим пользованием.
4. Категория земли, ВРИ и ограничения подходят для ваших целей.
5. Дом зарегистрирован как жилой, а его характеристики совпадают с реальностью.
6. Проведён независимый технический осмотр.
7. Подключение коммуникаций подтверждено документами.
8. Понятны дороги, обслуживание посёлка и регулярные платежи.
9. Существенные обещания включены в договор и спецификацию.
10. Расчёт привязан к регистрации перехода права.
